소송일지 - 부동산 계약 일방적 중도금 입금과 계약 해제 민사 소송에 관하여 (계속 업데이트 예정)

해당 내용은  어떠한 법률적인 의견 또는 근거가 아닙니다. 또한 실제와 다르게 작성되었습니다.

 

매매계약서 작성 & 중도금 입금 과정

 

2020년 말 아파트 매매계약을 찾던 중 비교적 괜찮은 아파트를 찾았고, 매매계약을 매도인과 계약하였다. 2달 뒤 중도금 납입일, 그리고 그 1달 뒤에는 잔금 지급일이었다. 계약금 지급도 적은 돈이 아니었지만 지금까지 저축했던 돈과 신용 대출을 모아 매입하기로 하였다. 매물이 저렴한 편이기도 했고 아파트 매매가 오르던 시기여서 지금 시기에 당장 매매해야 한다고 생각했다. 해당 아파트를 매매하면 매매한 집에 최소 5~10년 정도는 거주할 수 있을 것으로 생각했다.

 

당시 매주 신고가를 올리던 부동산 시세를 보면서 지금이라도 매입해서 다행이라고 생각했다. 중도금 입금 금액 및 잔금을 마련하기 위해 신용 대출을 알아보면서 중도금 지급 기일을 기다리고 있었다.

 

그리고 중도금 기일이 7일 남은 시점에 중개했던 부동산으로부터 문자가 왔다. 매도인이 가격을 올려 받길 원하니 그 금액까지 맞추라는 말이었다. 아무래도 맞춰달라는 금액이 적은 액수가 아닌 5천만 원 가까이 됐기 때문에 따로 대답하지 않고 가능할 지 모르겠다고 대답하였다. 실제로 불가능했다. 부동산 측에서는 이에 끝나지 않고 계속 가격 올려주는 게 어떠냐는 식으로 부추기고, 다그치기도 하였다. 부추긴 이유는 중개수수료 때문이었을 것 같기도 하다.

 

계약을 했음에도 불구하고 시세가 올랐다면 매도인 마음대로 올릴 수 있는 건가? 매수하는 사람은 이를 대항할 수 있는 어떤 논리도 없는 것인가? 계약서를 작성했음에도 불구하고 당사자 간에 갑을이 있다는 게 이상하다는 생각이 들었다. 계약을 했음에도 이렇게 불공평하게 휘두를 수 있는 것인가.. 그리고서 법으로 생각하면 법리가 어떤 논리를 가지는 지 궁금해져서 인터넷에 검색을 해 봤다. 이러한 사례는 집값 상승하는 추세에 맞춰, 인터넷에 한 두 건이 아니었고, 굉장히 많은 사람들이 겪고 있었다.

 

 

 

인터넷에 주로 인용되던 조문을 하나 찾았는 데, 민법 565조였다.

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
 

여기서 중요한 부분은 '이행에 착수할 때까지'라는 점이 눈에 띄었다. 매수인을 보호할만한 조항을 찾다 보니 해당 조항을 찾은 것뿐이지, 나와 모든 상황이 비슷한 예시는 없었고 결국 여러 자료를 찾아보면서 어느 정도 결정할 마음을 먹게 되었다. 밤늦게까지 조항을 찾아보다가,  조마조마한 마음으로 다음 날 아침 중도금을 납입하였다.

 

<2021-11-21 작성>

중도금을 입금하자마자 중개 부동산과 매도인 측에서 연락이 왔다. 말 그대로 난리가 났다. 분명히 인상 얘기를 했음에도 불구하고 일방적으로 돈을 넣는다는 건 의미가 없고, 말도 없이 입금하는 게 할 짓이냐는 식으로 얘기로 쏘아붙였다. 예상하고 있었기 때문에 별 생각이 안 들었다.

 

공인중개사는 협의 없이 입금을 했다며 알아서 하라는 식의 태도(이 문제에서 공인중개사 본인 잘못은 하나도 없다는 점을 강조하고 싶었던 것 같다)와, 받은 돈을 공탁할 거라며 위협 아닌 위협을 하는 매도인 속에서 마음이 두근두근거렸다.

그리고 나는 계약한 매매대금대로 이행해달라는 취지로 문자를 답장했다.

 

그날의 대화는, 그대로 끝이 났다. 더 할 얘기도 없었다. 서로 자기주장만 할 뿐 해결점을 찾는 대화가 아니었다.

그 일 이후 며칠 동안 연락을 주고받지는 않았다. 주고받을 필요도 없었을뿐더러. 

 

상대방 측에서 연락이 올 거라고 확신하고 있었다. 없더라도 나는 잔금을 예정대로 치를 것이기 때문에 시간이 부족하지는 않았다.

그래서 그대로 있었다. 평소 생활을 하면서 이 일이 생각나곤 했는 데, 불현듯 머리에 스칠 때마다 마음이 덜컥 덜컥 내려앉는 느낌이 들었다. 작은 돈이 아니었기 때문이다.

 

<2021-12-09 작성>

그 이후 2주간은 힘든 시기였다. 계속해서 대법원 판례를 찾아보고, 네이버 지식인을 찾아봤다. 모두 내가 유리하고 소송에서 이길 것으로 얘기가 나왔다. 하지만, 정확하게 일치하는 사례는 없어 더 정확히 일치하는 사례를 찾기 위해 계속해서 반복했다. 그러다가, 특별한 사정이 없다면 이행에 착수할 수 있고, 결과적으로 중도금 날짜보다 중도금을 미리 넣어도 계약 해제를 할 수 없다는 판례를 찾았다.

 

이후 변호사 상담을 받는 것으로 마음을 굳혔다. 변호사 상담 사이 트였는 데, 일정 금액을 내면 상담을 받을 수 있었다. 만원으로 저렴하게 상담받았다. 결과적으로, 변호사도 같은 말을 했다. 민법 565조에 따라 계약 해제가 어려우며 이행의 착수도 중도금 일자 이전에 착수할 수 있다는 점이었다.

 

그리고 매도인이 부동산을 처분 해 버리면 골치 아파지기 때문에 부동산 '처분금지 가처분'을 신청하고, 이후에 소유권 이전등기 소송을 통해 명의를 가져오면 된다고 알려주었다. 선임료는 500만 원이 넘지 않았다. 이후에 소송 결과에 따라 성공보수도 논의하였다.

 

고민이 되었다. 소송까지 해야 하나 싶기도 했다. 그래서 매도인과 대화를 하고자 연락을 하였지만 닿지 않았다. 법적으로 내가 유리하기 때문에 서로 소송까지 갈 필요 없다는 것을 얘기하고자 했다.

 

 

 

<2021-12-31>

법적 문제로 가는 길이 참 희한한 게, 상대방한테 연락하기도 꺼려지고 혹시나 연락 중에 법적으로 불리하게 될 상황이 생길까 봐 더 이상 대화를 하지 않는다는 점 같다. 시간이 지나면서 해결되길 바라지만 아무것도 해결되지 않는다. 상대방도 같은 생각일 거라고 생각하고 있었다.

 

같은 사례를 인터넷에서 수백 번 찾아보는 일은 반복되었다. 더 검색하고, 더 비슷한 사례를 찾고, 그중에서도 내가 이기는 사례를 찾았다. 객관적으로 보려고 노력도 많이 하였지만 이 상황에서 내가 소송에서 지는 상황은 없었다. 법적으로 그렇게 되어있었기 때문이다.

 

하지만 생활속에서도 계속해서 불현듯 이 사건이 떠오르고, 이 사건이 떠오르면 마음이 무너지는 것과 같은 감정이 들었다. '만에 하나'에 초점을 맞추고 있었던 것 같다.

 

그리고 무려 3개월이 흘렀다. 대법원 앱을 계속 켜서 보곤 했는 데, 별달리 바뀌는 게 없다가 1차 변론기일이 잡혔다.

 

쉽게 얘기해서 각자 소장(소송장)을 법원에 내고, 제출받은 소장을 판사가 읽어 본 후 변론기일을 잡아 서로의 얘기를 들어보는 것이다. 보충할 필요가 있는 것들은 보충하라고 하고, 주장에 대해 부족한 부분은 채워달라고 한다.

 

변론 기일 며칠 전까지 소장을 분석하고 사건을 되새기면서 변론 기일때 필요한 주장을 하려고 하였다. 실제로는 결국 모두 서면으로 제출해야 하기 때문에 큰 의미는 없다는 생각이 들었지만 최대한 해 보고자 했던 것이다.

 

변론 기일은 1달 뒤에나 잡혀있어서 시간적으로 굉장히 여유가 있었음에도 불구하고 다가올수록 마음이 편치 않았다. 하지만 바쁜 일들로 시간이 빠르게 지나갔으므로 눈 뜨고 보니 다음날이 변론기일이었다.