필요 경비로 양도세 절세하기, 필요경비의 모든 것

필요경비란 소득세의 과세대상인 소득에서 공제되는 경비를 의미합니다. 어려운 말이지만, 세금을 줄이게 됩니다. 그럼 양도 소득세 필요 경비에는 어떤 항목들이 있고 어떻게 해야 필요경비를 높여 양도소득세를 줄일 수 있을까요? 특히, 집수리 시 어떤 항목이 필요경비인지 아닌지에 따라 전략적으로 수리를 할 수 있습니다.

 

 

필요경비란?

필요경비는 소득세의 과세대상인 소득에서 소득을 공제를 해 줍니다. 단순한 예시로, 1억에 대한 소득이 있고 1000만원이 필요 경비인 경우, 소득은 9000만 원인 걸로 하겠다는 의미입니다.

 

양도소득세에도 마찬가지로 필요경비가 있습니다. 즉, 필요경비가 클수록 소득이 준 것으로 해 주니, 이 줄어든 소득에 부과하는 양도소득세도 줄어들겠죠? 그렇다면 구체적으로 양도소득세 식을 살펴보도록 하겠습니다.

 

(1세대 1주택 비과세 제외되는 경우)

과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 기본공제

양도소득세 = 과세표준 x 세율

 

- 양도소득세 계산에 과세표준이 있다.

- 과세표준 안에 필요경비가 있다.

로 보시면 됩니다.

 

그렇다면, 필요경비 항목은 어차피 추후 양도소득세 공제에 포함되기 때문에 좀 편하게 쓸 수 있지 않을까요? 결국에는, 어느 정도 돌아오는 돈이라는 얘기입니다. 이에 따라 집수리나 수수료 등을 생각할 때 전략적으로 사용할 수 있습니다.

 

양도소득세에서 필요경비 항목은?

그렇다면 모든 항목이 다 그렇진 않을 거고, 양도소득세에 해당하는 필요경비 항목은 어떤게 있을까요?

개인적으로는, "취득 및 양도에 들어간 비용 +근본적으로 집의 가치를 높이는 데 들어간 비용"으로 생각하면 쉬웠습니다. 반대로, 주기적으로 수선이 필요한 금액 등은 해당되지 않았습니다.

 

아래 항목들을 쭉 내리면서 살펴보시기 바랍니다.

 

인정 항목

- 취득세

- 각종 수수료 (법무사, 세무사, 중개사)

=> 여기서, 전세 놓거나 월세 놓는 비용은 안 들어감. '취득과 양도'에만 해당.

 

- 샤시 설치

- 발코니 개조 (확장)

- 난방(보일러) 교체비용 (수리는 X)

- 상,하수도 배관공사비

[위 4가지를 가리켜 '자본적 지출'이라고 합니다.]

 

- 양도하면서 지출한 계약서 비용, 소개비, 양도소득세 작성 비용

- 자산 취득과정에서 발생한 소송비용

- 세금계산서, 인터넷 뱅킹 이체 내역

등등

 

불인정 항목

- 도배, 장판 비용

- 보일러 수리 비용

- 싱크대, 주방기구 구입

- 페인트, 방수 공사비

[위를 '수익적 지출'이라고 합니다.]

 

- 대출금 지급이자

- 경매 취득 시 명도비

- 매매계약 해약으로 인한 위약금

- 기타 각종 소모성 경비 (자본적 지출 아닌 것)

등등

 

집 고치는 필요 경비는 자본적 지출(근본적 가치 향상)이냐, 또는 수익적 지출(현상태 유지)에 따라 인정 불인정 여부를 나눌 수 있겠네요.

 

즉 포인트는, 취득 및 양도에 들어가는 수수료와 근본적으로 집에 대한 가치를 높이는 수리 등이었습니다.

 

예시를 하나 들도록 하겠습니다. 예를 들어, 집주인인데 임차인이 있는 집이라고 합니다. 이때 임차인이 보일러에 문제가 있는 것 같으니 '수리를 받아'보겠다고 한 후 이를 청구하려고 합니다.

 

우리는 이 때 '필요경비'를 떠 올리며, 보일러 수리 비용이 큰 경우 오히려 '교체'하는 게 이득일 수 있겠다라고 생각하고, 보일러를 오히려 교체해 줄 수도 있습니다. 왜냐면 필요경비는 어차피 양도소득세 내에 과세표준에서 제외되는 금액이기 때문이니까요.

 

그렇다면, 필요경비에 대해서 증빙은 어떻게 해야 할까요?

 

 

자주 나오는 의문점

Q1) 중개수수료는 매도 시의 중개수수료만 인정되나요?

A1) 취득, 양도 중개수수료 모두에 해당

 

Q2) 필요경비로 직장인 현금영수증 소득공제를 받았다면, 양도소득세에는 적용 불가능한가요?

A2) 둘 다 중복 적용 가능.

 

Q3) 인테리어 공사비는 자본적 지출 수익적 지출 모두 포함해서 진행했는 데, 이 경우 모두 포함되나요?

A3) 이 경우 통째로 내는 경우 국세청으로부터 반려되는 경우도 있음. 필요경비 가능/불가능 항목으로 나눠서 영수증과 계약서를 준비하면 반려되는 경우를 피할 수 있음.

 

필요경비 증빙 방법

1) (전자) 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 - 적격증빙

2) 금융거래 증빙서류

로 증빙할 수 있습니다.

1번은 서비스 제공해 주시는 분들에게 현금 영수증, 세금계산서 등 요청하시면 됩니다. 사진 등으로 제출한다고 합니다.

2번은 실제 지출 사실이 있는 금융거래 증명서류로 인정될 수 있습니다. 예를 들어 상대방 정보와 이체 내역 등으로 가능하다고 합니다. 예를 들어 매매계약서 내 공인중개사 이름과 이체 내역 등으로 제출 가능합니다. (다른 항목의 경우 예를 들어 집수리 비용에서 지출 공사 내역이 담긴 견적서 등 다른 증빙이 필요할 수 있다고 하여 증빙이 어려운 점이 있다고 하네요.)

*취득세/등록면허세는 영수증 없이 인정됨.

 

 

현금 할인과 필요경비 인정 사이 고민이라면

보통 인테리어 공사를 할 때 항상 맞닥뜨리는 상황입니다.

부가가치세 10%를 주는 경우에만 현금 영수증/세금계산서를 발행해 주겠다. (현금 영수증/세금계산서 처리 시에는 부가가치세 10%를 내야 한다.)

 

는 경우는 매번 있습니다. 보통 계약서에 '부가가치세 별도'로 쓰여 있고, 별도 금액을 받는 대신 현금 영수증을 해 준다거나 아니면 별도 금액을 안 받는 대신 현금 영수증을 안 해주는 것이죠.

 

이때 본인의 세율을 비교하면 됩니다.

즉, 10% (부가가치세) vs. 본인 세율로 계산하면 됩니다.

 

위에서 살펴본 것과 같이 아래 식입니다. 즉, 필요경비에 세율 곱한 만큼 우리는 양도소득세 공제가 됩니다.

 

(1세대 1주택 비과세 제외되는 경우)

과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유 특별공제 - 기본공제

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 장기보유특별공제 - 기본공제) x 세율  - 필요경비 x 세율

따라서, 본인 세율과 비교해 볼 필요가 있습니다. 제가 추천드리는 건 본인 아파트에 대한 양도소득세 세율은 한번 계산한 이후 외워두는 게 편합니다.

 

국세청 등 '양도소득세 계산기'를 통해 쉽게 알아 볼 수 있습니다.

 

2022년 3월 2일 세법 기준 계산

ex) 

- (조정지역) 1세대 1주택자 2년 이상 거주 + 12억 이하 매도: 12억까지 비과세이므로 즉 0%. 즉, 10%인 현금 할인이 유리.

- (조정지역) 1세대 1주택자 1년 거주 + 10억 매입 + 16억 매도: 기본 세율 + 중과 20% (2억 7460만 원 + 5억 원 초과금액 62%)와 60% 세율 계산 시 둘 중 큰 금액, 게다가 양도소득세만큼의 10%를 지방소득세를 납부함. => 세율이 10%인 현금 할인보다 훨씬 크므로 현금영수증/세금계산서 끊는 게 유리. 

 

 

요약

- 필요 경비는 소득을 낮춰주는 효과를 주므로 양도소득세를 결과적으로 낮출 수 있다.

- 어떤 항목이 있는지 알고 있다가 본인 집 또는 임차인 집 고쳐줄 때 아낌없이, 또는 최대한 아껴서 고쳐주는 판단을 할 때 쓸 수 있다. (ex. 보일러 수리 vs. 보일러 교체)

- 필요경비 증빙은 적격 증빙이 기본이고 이체 내역 및 상대방 정보(+필요시 기타 증빙)로 인정받을 수 있다. 지출이 될 때마다 꼼꼼히 살펴놓아야 한다.

- 현금 할인과 필요경비에 대한 판단은 본인 집 매도에 대한 세율에 달려 있다. 시간 들여서 계산해 둔 후 외워두자.