전세계약 잔금일 필수 체크리스트 (feat. 잔금일날 일어나는 일들)

전세 잔금을 치르면서 잔금 날 어떤 것들이 이뤄져야 하고 어떤 부분을 확인해야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 최근 전세계약 잔금일과 관련된 일이 있어 여러 가지 살펴보았는데요, 처음 겪는 일이라 생소한 경험이었습니다. 이전 임차인이 나가고 새로운 임차인이 들어오는 경우였습니다.
 
보통 오전에 이전 임차인이 이사해서 나가고 오후에 새로운 임차인이 이사해 옵니다. 나가는 날짜와 잔금 날짜를 맞춘 것이죠. 임대인은 잔금일 날 부동산에서 임차인을 만나고 확인해야 할 것 그리고 정산해야 할 것을 확인합니다.

 

 

확인해야 할 것

공실이 아닌 경우 이전 임차인 또는 임대인이 살고 있던 집에 새로운 임차인이 들어가게 됩니다. 이때 임대인과 새로운 임차인은 반드시 집 상태에 대해서 꼼꼼하게 체크해야 하는데요.
 
1) 등기부등본 확인** - 임차인
계약 시점의 등기부등본에서 차이가 있는지 확인합니다. 전세권이나 대출 등이 설정되어 있는데, 특약에 말소 조건으로 계약하는 경우가 있습니다. 이때 해당 조건대로 말소가 되었는지 확인이 필요합니다. 혹은 주인이 담보로 대출을 받는 경우가 있는지 확인해야 합니다. 부동산에서 보통 새로 떼어서 보여주는데, 안 떼어주면 떼어달라고 합니다.
 
등기부 등본을 확인하는 이유에 관해 하나 내용을 추가하면 아래와 같습니다.
보통 입주일에 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력이 생기지만, 이 대항력은 다음날 0시부터 발생하기 때문에 이 사이 대출을 임차인 몰래 받는 경우가 있습니다. 이런 경우 배당시 우선순위가 밀리고 보증금을 잃을 수 있습니다.
 
따라서 계약 시 특약으로 '계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 한다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.', '근저당 설정 및 기타 담보의 목적물로 제공하지 않는다' 등의 특약을 적습니다. 개인적으로는 잔금 지급 뒤 익일에도 등기부등본을 확인할 것 같습니다.
 
2) 전입신고/확정일자** - 임차인
임차인은 반드시 당일날 전입신고를 해야 합니다. 주민센터 방문 또는 온라인으로 쉽게 신청할 수 있습니다. 임대차 보호법상 대항력을 갖기 위한 주요 요건입니다. (보증금 및 계약에 의해 거주하는 권리 보호) 전입 신고 다음날 0시 조건 및 주택 인도 조건이 갖춰지면 임차인의 대항력이 발생합니다.
 
확정일자 또한 받아야합니다. 임대차 계약에 증거력을 가지는 법률상 날짜입니다. 보증금에 대해 우선변제권을 가지게 됩니다. 보통 전입 신고를 위해 주민 센터 방문하는 경우가 많고 이때 전입 신고 이후 확정 일자를 같이 받아야 합니다. 
 
3) 기존 물품 철거 여부* - 임대인/임차인
대부분의 새로운 임차인은 이미 가지고 있는 물건을 들여오기만 하기 때문에 집이 완벽히 비워져야 합니다.
협의된 물건을 제외하고는, 집에 있는 기본 구성을 빼고는 모두 철거해야 합니다.
 
그런데, 이전 살던 분이 본인이 쓰던 물건을 두고 가시려는 분들이 있습니다. 본인이 더 이상 사용하지 않는 물건이니 가져가지 않겠다는 생각에서 나오는 행동인데요. 임대인 또는 새로운 임차인은 이사 나갈 때 집이 모두 비워졌는지 살펴봐야 됩니다. 혹시라도 남기고 간 물건이 있다면 결국 돈 주고 버려야 하는 데, 돈도 들고 쓰레기 처리까지 해야 합니다. 이사가 마무리될 쯤 제대로 다 비워졌는지 체크하면 도움이 됩니다.
 

 
4) 집 상태 확인하기* - 임대인/임차인
집 상태도 이전 대비 어떤 게 바뀌었는지 확인이 필요합니다. 예를 들어 내벽 상태, 파손된 물품 등을 파악하게 됩니다. 이때 임대인은 이전 임차인이 있다면 임차인에게 보상을 요구하게 되는 경우가 있습니다. 새로운 임차인 같은 경우에는 오해가 없게끔 처음부터 고장 나 있었다는 부분을 사진 등을 찍어 임대인과 공인중개사에 고지하여 같이 인지 해 두는 것이 좋습니다.
 
계약 때 미리 얘기된 항목이 고쳐졌는지 확인해야 합니다. 계약 때 미리 적극적으로 얘기하면 많이 들어주는 듯. 잔금일 날 상태가 노후화되었거나 교체해야 되는 부품이 있다면 이때 또는 이후에라도 얘기하여 교체하는 것이 좋습니다.
 
5) 엘리베이터 사용료 - 임차인
사다리 차로 하는 경우도 많은 데, 이사 시에 엘리베이터를 사용하는 경우가 있습니다. 사용료가 있는 경우가 있어 사전에 체크해 볼 필요가 있습니다.
 
6) 우편물 수취 주소 변경 - 임차인
입주하면서 우편물을 정상적으로 받을 수 있게 변경합니다.
 
7) 키, 비밀번호 등 인계 - 임대인
새로운 임차인에게 키나 비밀번호를 알려줍니다. 이전 임차인이 변경하여 사용한 경우 임대인이 물어봐서 새로운 임차인에게 알아다 줍니다.
 

 

정산할 것

보통 부동산에서 정산 필요한 내용을 준비해 줍니다.
 
1) 잔금 지급 - 임대인/임차인
잔금을 치러야 계약을 온전히 이행하는 것이 됩니다. 전세 대출을 받은 경우 은행에서는 임대인에게 입금을 해 주고, 아닌 경우 임차인이 임대인에게 잔금을 지급하면 됩니다. 지급은 계좌이체/현금 상관없는데, 가급적 계좌이체로 남겨두면 좋습니다. 증거 같은 거죠. 이때 임대인 명의의 계좌로 계좌 이체를 하는 것이 원칙입니다. 계좌이체든 현금이든 부동산에서 발행하는 영수증을 서로 나눠갖습니다. 
 
이러한 큰돈은 평소 이체하는 경우가 없기 때문에 이체한도 확인이 반드시 필요합니다.
 
보통 임대인은 새로운 임차인에게 받은 돈으로 이전 임차인의 전세금을 주는 경우가 많습니다. 이때 전세대출(질권설정)이 되어 있다면, 받은 잔금으로 전세 대출(질권 설정)되어 있는 은행에 납부하면 됩니다. 전화나 문자 등으로 계좌 번호를 알려주고 이체하는 경우도 있는 데, 저는 큰돈이어서 절대 그렇게 하지 않고 방문하여 처리했습니다.
 
2) 장기수선충당금 - 임대인
두 번째로, 장기수선충당금(아파트, 오피스텔 등)입니다. 장기수선충당금이란, 공동주택(ex. 아파트)의 노후화를 막고 시설 보수와 교체를 위한 금액입니다. 예를 들면 엘리베이터가 있습니다.
 
이 금액은, 임대인(집주인)이 내야 합니다. 공동주택관리법 제30조 제1항에 '해당 공동주택의 소유자'에게 징수하도록 되어있습니다. 이전 임차인이 이 금액을 우선 내고 새로운 임차인이 오는 잔금일 날 집주인에게, 관리소에서 받은 납부확인서 등으로 청구하게 됩니다. 따라서 잔금일 날 집주인은 이전 임차인에게 영수증을 받고 장기수선충당금을 주게 됩니다. 보통은 부동산에서 중간에 원활하게 이루어지도록 도와줍니다.
 
3) 공과금 - 임대인
이전 임차인/임대인이 나가는 날까지의 전기, 가스, 수도 등의 공과금을 정산해야 합니다. 새로운 임차인은 당연히 그 이후 금액만 지출하는 게 맞습니다. 이전 임차인/임대인은 관리사무소에 연락하여 중간 정산을 받을 수 있습니다. 만약 관리사무소가 없다면 각 기지국에 연락하여 중간 정산을 받아야 합니다. 보통 부동산에서 방법 등을 연락을 취해 챙겨주는 경우가 많습니다.
 

결론

오늘은 실제 전세 잔금일날 체크해야 될 것들에 대해 알아보았습니다. 등기부등본 확인과 전입신고/확정일자는 반드시 확인할 사항이고, 잔금 지급도 신경 써서 입금할 필요가 있습니다. 이 외 생각하지 못했던 내용이 기존 물품 철거 및 집 상태 확인하는 부분인데 이 또한 꼼꼼하게 확인할 필요가 있었습니다.